|
|
עמוד:14
פתרונות חדשניים למשבר הדיור 14 הייתה להקנות לשוכרים תנאי מגורים הולמים ותחושה של יציבות וודאות לאורך זמן, כמו זו המאפיינת את שוק הבעלות . שוק ההשכרה לטווח ארוך יצא אפוא לדרכו באופן רשמי מייד לאחר שילובו בחוק התכנון והבנייה . קדמה לכך בנייתם של שני מיזמים במרכז הארץ עוד טרם חקיקת 18 במסגרת מיזמים אלו הציעה המדינה שורה של הטבות ובחנה החוק, שהוגדרו פיילוט . 19 ממיזמי הפיילוט עלה כי מצד אחד, ההטבות שהעניקה המדינה אינן את היתכנותם . מאפשרות שורת רווח מספקת ליזמים במיזמים שייבנו מחוץ לערי המרכז, ומצד אחר, ספק אם אפשר להגדיר את מחירי השכירות המוצעים במיזמים במרכז הארץ כמחירים 20 בעיות אלו ליוו את המיזמים להשכרה לטווח העונים על ההגדרה של דיור בהישג יד . ארוך גם לאחר חקיקת החוק . אחת התובנות שעלו מהקושי ליישם את מרכיב הנשׂיגוּת במיזמים אלו הייתה שהחקיקה החדשה אינה מעניקה תשתית משפטית מספקת לבניית יחידות דיור במחיר מופחת . הצורך בהסדרה מסוג זה התחזק ככל שמחירי השוק המשיכו לעלות ומצוקת הדיור גדלה . בשנת 2018 אושר תיקון נוסף בחוק — תיקון 120 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, 21 שהתווה הנחיות תכנון מפורטות ליצירת מלאי של דיור בהישג יד במחיר מופחת . שנה . בתום תקופה זו הבעלים רשאים למכור את כל יחידות הדיור . שימור המלאי של דירות בהישג יד מובטח אפוא למינימום 20 שנה בכל מיזם . ואולם כדי לאפשר למשקי בית רבים ככל האפשר ליהנות מהסובסידיה הממשלתית שהושקעה במיזמים אלו, קבע החוק כי ההסכמים שייחתמו מול משקי הבית מוגבלים לחמש שנים עם אפשרות להארכה של חמש שנים נוספות . לצורך תשלום דמי השכירות החוק מבחין בין השכרה לטווח ארוך ובין השכרה במחיר מופחת . שני סוגי השכירות עונים להגדרה של דיור בהישג יד . בהשכרה לטווח ארוך דמי השכירות נקבעים בעת החתימה על ההסכם על פי הערכה שמאית של מחיר השוק, ואילו בהשכרה במחיר מופחת, דמי השכירות פחותים ב- % 20 ממחיר השוק . מיזמים להשכרה לטווח ארוך פתוחים בפני הציבור כולו, ואילו ההשכרה במחיר מופחת מיועדת רק למשקי בית שעומדים בתנאי הזכאות שנקבעו בחוק . היחס שנקבע בין סוגי שכירויות ברוב התוכניות הוא % 25 מיחידות הדיור במחיר מופחת לזכאים ו- % 75 מיחידות הדיור במחירי השוק . המאפיין שמזכה את ההשכרה לטווח ארוך ( שאינה במחיר מופחת ) להגדרה כדיור בהישג יד הוא מנגנון הפיקוח על מחירי השכירות שמשותף לשני סוגי השכירות . על פי מנגנון זה הבעלים אינו רשאי להעלות את מחירי השכירות במהלך כל תקופת השכירות למעט עדכון שנתי של שיעור עליית המדד, בתוספת שיעור מסוים שיקבע השר . עם זאת, בתום התקופה של חמש שנים, מחירי השכירות מעודכנים על פי הערכה שמאית מחודשת של מחירי השוק, ודמי השכירות נקבעים בהתאמה ביחס לכל אחד מסוגי השכירות . 18 מדובר במיזמים להשכרה לטווח ארוך שניבנו ברמת השרון ובהרצליה . 19 ההטבות כללו שווי קרקע נמוך ( מכרזים ללא מחיר מינימום ) ורשת ביטחון שמציעה הגנה מפני צניחה בתשואה עתידית, הבטחת רף מינימלי בדמי שכירות, תשלום פיצוי במקרה של עלייה חדה בריבית ומענק ליזם במקרה שלא הצליח לפרוע את ההלוואות שלו . 20 ממצא זה מתייחס למחקר שנעשה בשנת 2014 על ידי תוכנית קרסו למחקר ופיתוח דיור חברתי — הגר, באוניברסיטת תל-אביב . ממצאי המחקר פורסמו בעיתון כלכליסט ב- 2 ביוני 2014 . 21 תיקון 120 עושה הבחנה בין הליך תכנוני רגיל ובין תכנון בסמכות הותמ״ל ( הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה
|
|