להפוך כסף לזהב | 131 בטבלה שלפניכם שלוש דוגמאות לחישוב ערכו של נכס : ValuationCap RateNOI M3 % 100,0001 . 33 . 3 $ M6 % 100,0002 . 66 . 1 $ . 50,0003 % 833,3336 $ בדוגמה מספר 1 ההכנסות מהנכס הן 100,000 דולר . על פי שיעור היוון של % 3 ערך הבניין הוא 3 . 3 מיליון דולר . בדוגמה מספר 2 , עקב המצב הכלכלי ועליית הריבית ניכרת מגמה של עליית שיעורי ההיוון במדינה . ההכנסות הן עדיין 100,000 דולר, ועל פי החישוב עם שיעור היוון גבוה יותר ערך הבניין הוא 66 . 1 מיליון דולר . בדוגמה מספר 3 עלה משמעותית שיעור המשרדים הריקים בבניין ואפילו נמצא בשיא של עשרות השנים האחרונות, כלומר ההכנסה מהנכס נפגעת – 50,000 דולר בלבד . על פי אותה נוסחה במקרה הזה יהיה ערך הבניין רק 833,333 דולר . דוגמה מספר 3 משקפת באופן מדויק את מה שקורה היום לנדל"ן המסחרי בארצות הברית . שיעור המשרדים הריקים גבוה יותר מאשר במהלך כל משבר הנדל"ן של 2008 והמשבר הפיננסי שנוצר בעקבותיו ( ! ) , ובעקבות עליית הריבית והמצב הכלכלי השברירי, שיעור ההיוון עולה ומחירי הנדל"ן המסחרי צוללים . אגרות חוב מגובות משכנתאות לנדל"ן מסחרי, CMBS - Commercial Mor...
אל הספר