תשואה עודפת והנכס האופטימלי

תשואה עודפת היא יתרת התשואה המושגת על תשואת השוק הממוצעת בענף . התשואה הממוצעת בשוק הדירות לשכירות בישראל היא כ . 5 % תשואה עודפת , לענייננו , היא הפער בין התשואה שנשיג לבין תשואת השוק . חברות עסקיות משיגות תשואה עודפת בקביעת מחיר המוצרים שהם מציעים למכירה , לדוגמא : מסך פלזמה של חברה א’ עולה כ 50 % יותר מזה של חברה . ’ב האם עלויות הייצור שלהן שונות באותו יחס ? האם ההשקעה שלהן במפעל הייצור , בשיווק ובהפצה שונה באופן מהותי ? המשתנים המשפיעים על יכולת חברה להשיג תשואה עודפת שונים מיכולתינו , כאנשים פרטים , להשיגה על סכום הכסף שאותו אנו נכונים ויכולים להשקיע . תשואה עודפת מושפעת בעיקר מהביקוש למוצר . ככל שהביקוש יהיה רב יותר , נוכל לדרוש מחיר גבוה יותר . על מנת לנתח את הביקוש ל”מוצר” שלנו - דירת המגורים , כמו כל חברה עסקית מצליחה , נגדיר תחילה את קהל היעד ואת פרופיל הלקוח הטיפוסי . לאחר מכן , נגדיר מהו ה”מוצר” המבוקש , ובזאת הדירה האופטימלית . בשוק השכירות של גוש דן , השוק הגדול בישראל , פרופיל קהל היעד המרכזי הוא : סטודנטים או צעירים אחרי צבא . לומדים / עובדים בעיר הגדולה . בעלי יכולות...  אל הספר