112 | עו"ד דנה בן חמו, מגשרת הוא תאורטי ( לדוגמה, עליית שווי בשוק ) , אין מס . בדרך כלל, אירוע המימוש הוא מכירה של זכות במקרקעין, ואז נוצרת חבות במס שבח . עם זאת, הדין מכיר בכך שגם מהלכים תכנוניים או פיזיים מסוימים עשויים להיתפס בפועל כמימוש, אף בלי מכירה סופית של הנכס הבנוי . למשל, כאשר בעל הקרקע מקבל אישור תב״ע משביח, היתרי בנייה או מבצע בנייה מהותית, באופן שמייצר זכויות בנייה ממשיות שניתן למכור או להצמיד לעסקה . ברגע שהוא מנצל את עליית הערך הזאת באופן כלכלי ( לדוגמה, מוכר חלק מהזכויות שנוצרו או מתקשר בעסקת קומבינציה ) , ההתנהגות הזאת עשויה להיחשב "מימוש" לצורכי מס ועשויה להפעיל את מנגנון המס כבר בשלב זה, אף בטרם נמכר הנכס המוגמר בפועל . נקודת המוצא בדיני מיסוי מקרקעין היא שיש למסות את העסקה לפי תוכנה הכלכלי האמיתי, ולא רק לפי הלבוש הצורני שניתן לה . כלומר, אין די באופן שבו הצדדים ניסחו את ההסכם או כינו את הפעולה : "הלוואה", "תמורה בעין", "שיתוף פעולה", "אופציה", "מתנה חלקית" ועוד . רשות המיסים ובתי המשפט בוחנים מה הועבר בפועל, איזה ערך כלכלי הוחלף בין הצדדים, מי ויתר על מה, ומי קיבל...
אל הספר